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2024年11月12日，财政部 税务总局 住房城乡建设部联合发布2024年第16号公告，对住房交易契税政策、一线城市取消普通住房和非普通住房标准做了相关的规定。

2024年第16号公告出台后，北京、上海、深圳、广州相继取消普通住房和非普通住房标准，那么取消住房标准，对老百姓买房、卖房有什么影响？拥有多套房产的个人怎么卖房可以节约税款？对于个人买卖房产涉税问题，涉及的环节、税收考量情况较多，为了方便读者了解新政策，本文对新旧政策进行对比，并将买卖房产过程中涉及的税款，优惠政策逐一分析，希望对读者有所帮助。

在进行具体分析政策前，我们首先要了解为什么要区分普通住房和非普通住房？在2024年第16号文出台前，二者的分类对土地增值税、增值税上的纳税处理的影响各不相同。普通住宅和非普通住宅在各个省市的制定标准也是不一样。根据财法字【1995】6号第十一条规定 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 以北京为例，根据京建发【2014】382号文规定，本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。由此可见，2024年第16号文政策，取消了普通住宅和非普通住宅划分标准，实质是降低了土地增值税、增值税的交易成本，有利于促进房产在市场的流通。

一、 个人购入住房缴纳的税费

1. 印花税

普通住宅：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

政策依据：根据《财政部  国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）的规定，“二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。......本通知自2008年11月1日起实施。”

2.契税：

（1）个人购买住房的不同情况

契税应纳税额=计税价格X适用税率（计税价格指不含增值税价格）

特别关注：

根据2024年第16号公告，12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税和契税尚未申报缴纳的，符合通知规定的可适用执行。

（2）其他相关事项免契税情况

a. 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。

b.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的。

c.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

政策依据：

①《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）

②《中华人民共和国契税法》第四条第（一）项规定，契税的计税依据：土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

③财政部、税务总局《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条第（七）项规定，承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。

④根据《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2021年第29号）规定：“一、夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。“

二、 个人销售住房缴纳的税费

1、 增值税

（1）个人转让购买的住房增值税分析（2024年第16号文发布前后政策对比）

政策依据：

根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号），即从2024/12/1起，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

（2）如何判断购房时间

个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

政策依据：《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）

（3）增值税免税情况

a.个人销售自建自用住房免征增值税

b.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

2. 附加税费

3、个人所得税

3.1可以提供原始凭证

财产转让所得=（转让房屋收入-财产原值-合理税费等）

应纳个税=财产转让所得X20%

注：上述所说的原始凭证，是指：原购房合同、发票等有效凭证。

可扣除的财产原值、合理税费定义如下：

政策依据：

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发〔2006〕108号、《中华人民共和国个人所得税法》、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)、《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）

3.2无法提供原始凭证

税务局核定征税。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

以深圳为例，自2024年12月1日起，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

政策依据：《深圳市住房和建设局 深圳市财政局 国家税务总局深圳市税务局关于取消普通住房标准有关事项的通知》（深建字〔2024〕328号）

3.3个税减免税情况

（1）满五唯一

个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]20号 ）

（2）离婚析产

通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

政策依据：《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发[2009]121号）

（3）无偿赠与

以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

a.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

b.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

c.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

政策依据：《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）

（4）换购住房

自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

政策依据：《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号）

3.4 其他受赠方式需缴纳个税

以其他无偿受赠方式取得的住房对外转让时，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。受赠人转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

政策依据：《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）

4.土地增值税

自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。所以，个人无偿赠与的不动产是住房的，同样暂免征收土地增值税。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

5.印花税

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）